פסק-דין בתיק ת"א 1245/98

1.         לפנינו תביעה כספית שהגישו משרד הבינוי והשיכון (להלן - משב"ש) ומינהל מקרקעי ישראל (להלן- המינהל) (להלן - התובעים) כנגד המרכז להתיישבות בית שמש עמותה רשומה 3-016535-58 (להלן - הנתבעת), על סך 12,417,089 ש"ח - מתוכם 9,801,455 ש"ח עבור עבודות תשתית ופיתוח שביצע משב"ש במתחם העמותה, ו-2,615,634 ש"ח עבור עבודות פיתוח בחלק ממתחם העמותה, במגרש המכונה מגרש 62 (להלן - מגרש 62).

רקע עובדתי

2.         הנתבעת היא עמותה רשומה, ללא מטרת רווח, שהקימו חבריה במטרה לבנות לעצמם שכונת מגורים. בשנת 1991, הקצה המינהל לנתבעת מגרשים לבניית 378 יחידות דיור, במתחם המכונה "נחלת אבות" בעיר בית שמש. מתחם זה כלל שלושה אתרים של שלוש עמותות: "בית ומנוחה", "מנוחה ונחלה" והעמותה הנתבעת.

3.         בתאריך 26.6.91 נכרת חוזה פיתוח בין הנתבעת למינהל בנוגע למתחם (להלן - חוזה הפיתוח). אין מחלוקת שהסכם פרטני לעניין ביצוע עבודות הפיתוח, לא נחתם בין הצדדים.

4.         במועד מאוחר לחתימת החוזה, הכינה הנתבעת ת.ב.ע מתוקנת אותה הגישה למשב"ש. בת.ב.ע המתוקנת שונה ניצול חלק מהשטח וייעודו, מייעוד של מגורים לייעוד של פנימייה ומסחר, וחלק זה סומן בת.ב.ע כמגרש 62.

5.         ביום 18.1193 נשלחו לנתבעת שתי הודעות תשלום, האחת בגין הפיתוח ל-378 יחידות הדיור על סך 4,327,481 ש"ח, והשניה בגין הוצאות הפיתוח לפנימייה ומסחר בבית שמש על סך 1,426,679 ש"ח, שתיהן נכון למדד 11/92. הנתבעת לא הגיבה להודעות אלו, וביום 22.12.93 נשלחה לנתבעת התראה, וגם אליה הנתבעת לא הגיבה. ביום 3.1.94 שלח חשב משב"ש מכתב לב"כ הנתבעת בו הובהר אופן הסדרת התשלומים בהם חייבת הנתבעת, וביום 9.3.94 נשלחה לנתבעת הודעת תשלום מתוקנת על סך 5,346,133 ש"ח, נכון למדד 11/92 בגין 378 יחידות הדיור.

6.         השאלה במחלוקת היא, האם ניתן לחייב הנתבעת בהוצאות הפיתוח שהוציא משב"ש, למרות שלא נחתם הסכם פיתוח פרטני בין משב"ש ובין הנתבעת. הצדדים העלו טענות רבות ומגוונות, להלן אדון בטענות העיקריות הנוגעות למחלוקת שבפנינו.

עיקרי טענות הצדדים

7.         טענות התובעים:

א. הואיל וקיימים שלושה סוגים של עבודות תשתית: עבודות בתוך המגרשים בהם מוקמים המבנים (להלן - פיתוח חצר), עבודות המבוצעות מחוץ למגרשי המבנים אך בתוך מתחם שהוקצה לעמותה או היזם (להלן - פיתוח רגיל) ועבודות המבוצעות מחוץ למתחם שהוקצה ועד ל"ראש השטח" (להלן - עבודות ראש שטח), וסעיף 7 לחוזה הפיתוח כולל את שני סוגי הפיתוח האחרונים, התובעים זכאים להחזר הוצאות שהוציאו בפיתוח השטח.

ב. בתקופה הרלבנטית נהגה המדינה לחשב את הוצאות הפיתוח הכללי שגבתה מיזמים או מקבלנים על בסיס מסמך שכותרתו "הנחיות לחישוב החזר פיתוח כללי" (להלן - ההנחיות או הטבלאות), המבוססות על ממוצעי עלויות פיתוח במקומות שונים בארץ, ובהסתמך עליו הוצאו דרישות התשלום לנתבעת ונקבע סכום התביעה דנן. לטענתם, למרות שהחוזה הפיתוח לא החיל את ההנחיות ולא נחתם הסכם פיתוח נוסף שיבהיר כי זו דרך החישוב לפיה ילכו, הואיל ושיטת חישוב זו הייתה השיטה המקובלת והנהוגה באותה תקופה על כלל היזמים בארץ, וגם הנתבעת הייתה מודעת לה, יש להחילה גם על הנתבעת, בדרך של פרשנות החוזה לפי אומד דעת הצדדים או השלמת חוזה הפיתוח בהתאם לנוהג הכללי.

לחילופין, הם מבקשים לחייב הנתבעת לפי חישוב עלויות הפיתוח שהוצאו בפועל במתחם הנתבעת, בהסתמך על דיני החוזים (יישום סעיף 7 לחוזה הפיתוח) ודיני עשיית עושר.

ג. כיזם הבונה מאות דירות, היה על הנתבעת לדעת שתחויב בסכום כלשהו בגין הוצאות הפיתוח, הואיל ומרכיב הפיתוח מהווה כ-20% מעלות כוללת של דירה. הם מוסיפים, כי אילו התכוונה הנתבעת לקיים את סעיף 7 לחוזה הפיתוח, היה עליה לפנות ולברר כמה תידרש לשלם.

ד. סעיף 7 לחוזה הפיתוח ברור ואינו מאפשר לנתבעת לסרב לשלם את הוצאות הפיתוח מכל סיבה שהיא, אפילו היא מעוניינת לבצע את עבודות הפיתוח בעצמה. אמנם, היזם יכול לבצע את עבודות הפיתוח בעצמו או באמצעות מי שיבחר, אולם רק במסגרת עבודות פיתוח חצר. מחוץ למגרשים אלו, היזם אינו יכול להזמין או לבצע בעצמו העבודה, משום שמדובר בשטח בו כל העבודות מבוצעות באופן מרוכז על ידי משב"ש, כגוף שהוסמך על ידי המינהל לבצע ולדרוש תשלום ההוצאות.

הם מוסיפים, שהנתבעת לא הוכיחה טענותיה כי ביצעה העבודות לבדה או שילמה בגינן אגרות לרשות המקומית. כל העבודות שביצעה היו עבודות פיתוח חצר בגינן לא חויבה לשלם למשב"ש דבר הואיל ועבודות אלו אמורות להיות מבוצעות וממומנות על ידה.

ה. הציון היחיד לרצון הנתבעת לבצע עבודות הפיתוח לבד הוא מכתב מיום 2.7.89, שנכתב לאחר שמשב"ש הבהיר לנתבעת כי אין בידיו תקציבים לבצע הפיתוח בעצמו, אולם מאז נחתם חוזה הפיתוח ומשב"ש ביצע את עבודות הפיתוח. לטענתם, הנתבעת לא הביעה התנגדות או טענה כי ברצונה לבצע הפיתוח לבד, כשהגשת כתב הגנה אינה דרך להפסקת העבודות שביצע משב"ש. בנוסף, הם מפנים למכתב ב"כ הנתבעת בו נאמר כי בכוונתה לשלם לאחר הסדרת אי בהירויות שונות.

ו. אין להפוך הנתבעת ליוצאת דופן מבחינה זו שכל שאר התושבים שילמו בעד הוצאות הפיתוח בהתאם להנחיות ורק התובעת שמסרבת לשלם, תחויב לשלם לפי העלויות בפועל.

8.         טענות הנתבעת:

א. במסגרת חוזה הפיתוח הנתבעת לא התחייבה ללכת לפי הטבלאות וההנחיות, הואיל ולא ידעה על קיומן. הנתבעת קמה לצורך פרויקט בניה זה, ואם הייתה יודעת כי עליה לשלם לפי הטבלאות, לא הייתה חותמת על חוזה הפיתוח. יתרה מכך, חוזה הפרוגרמה הוא תנאי לקיום הטבלאות, וחוזה כזה לא נחתם בין הצדדים.